不動産を売却する際、「譲渡所得税」とは何か、どのように計算するのかを理解することは非常に重要です。
譲渡所得税は、不動産売却で得た利益に課される税金で、売却益（譲渡所得）に基づいて計算されます。
また、適用できる特例や控除がある場合、税負担を軽減できる可能性があります。
本記事では、譲渡所得税の基本的な計算式や控除の内容について詳しく解説。
不動産取引をスムーズに進めるために、税金についてしっかり理解しておきましょう。
譲渡所得税とは？
譲渡所得税とは、不動産などの資産を売却して得た利益（譲渡所得）に課される税金です。
不動産売却価格から購入費用や売却時にかかった費用を差し引いて計算される譲渡所得を基に課税されます。
この税金は、所得税と住民税の2つから構成されます。
さらに、場合によっては復興特別所得税が加算されることもあります。
譲渡所得税は、利益が発生した場合に納める義務があり、正確な計算と確定申告が必要です。
譲渡所得税の計算式
譲渡所得税は以下の計算式で求められます。
譲渡所得 = 売却価格 -（取得費 + 譲渡費用 + 特別控除）
取得費は購入時の価格や諸経費、譲渡費用は仲介手数料やリフォーム費用などが該当し、譲渡所得に税率を掛けて所得税と住民税を計算します。
特別控除として、居住用財産には「3,000万円特別控除」などが適用される場合があります。
取得費の計算方法
取得費は、不動産を購入した際の費用に関連する項目です。以下のように計算します。
取得費 = 購入価額 + 購入時の諸経費 - 減価償却費
購入価格：土地や建物の購入価格
諸経費：仲介手数料、登記費用、不動産取得税など
減価償却費：建物の経過年数に応じた価値の減少分
取得費が不明な場合、売却価格の5％を概算取得費として計算することが認められています。
譲渡所得税率は所有年数によって変わる
譲渡所得税率は、不動産の所有年数によって以下のように異なります。
短期譲渡所得は所有期間5年以下、所得税は30%、住民税は9%になります。復興特別所得税は0.63%（所得税の2.1%）となり、合計で39.63%です。
一方、長期譲渡所得は所有期間5年超が条件となり、所得税は15%、住民税は5%になります。復興特別所得税は0.315%（所得税の2.1%）となり、合計は20.315%です。
所有期間は、売却した年の1月1日時点で5年を超えているかどうかで判断されます。長期譲渡所得の方が税率が低くなるため、所有期間を考慮した売却計画が重要です。
確定申告の手順
確定申告の手順は以下の通りです。
まず、売却契約書や取得時の契約書、譲渡費用の領収書、住民票（特例利用時）、本人確認書類などを準備します。
次に、売却価格から取得費や譲渡費用を差し引いて譲渡所得を算出し、必要に応じて特別控除を適用します。
その後、申告書（申告書B）を作成し、毎年2月16日～3月15日の間に税務署へ提出します。郵送やe-Taxも利用可能です。
最後に、計算された税額を金融機関やコンビニ、電子納税で納付します。不明点がある場合は、税理士や専門家に相談することをおすすめします。
譲渡所得税以外に必要な税金
譲渡所得税以外に必要となる税金は、以下の通りです。
・印紙税：売買契約書に貼付する 税金1万円～6万円（契約金額により異なる）
・登録免許税：所有権移転登記や抵当権設定登記に課される税金 固定資産税評価額の2%（所有権移転）
・住民税：譲渡所得に課税される税金 短期譲渡：9%、長期譲渡：5%
・固定資産税・都市計画税：精算売却日を基準に、日割り計算で買主と精算 固定資産税・都市計画税を売却日で按分
・復興特別所得税：譲渡所得税に追加される税金 譲渡所得税額の2.1%
・消費税：仲介手数料や事業用不動産に課税（※土地売却は非課税） 仲介手数料などに10%
事前にこれらの税金を把握して、不動産売却費用を計画的に管理しましょう。
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家を売る理由とその伝え方｜後悔しない売却のためのポイント
不動産売却におすすめの不動産会社
ここまで、譲渡所得税について紹介してきましたが、いかがでしたか？
最後に、不動産売却を検討している方に向けて、当メディア注目エリアの札幌・千歳でおすすめの不動産会社をご紹介します。
1.イエステーション札幌豊平店（プランドゥライフ株式会社）
引用元：イエステーション札幌豊平店（プランドゥライフ株式会社）公式HP
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札幌の不動産｜プランドゥライフの口コミ・評価分析
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千歳・苫小牧・札幌エリアで不動産売却を検討している方
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２.札幌不動産売却センター（株式会社キリンランド）
引用元：札幌不動産売却センター（株式会社キリンランド）公式HP
札幌不動産売却センター（株式会社キリンランド）は、売主様の利益を最優先に考えたサポートを提供する不動産会社です。
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誠実な姿勢と専門性で、売主様が安心して任せられる不動産会社として信頼されています。
もっと詳しく札幌不動産売却センター（株式会社キリンランド）について知りたい方は、こちらの記事もどうぞ。
札幌不動産売却センターの口コミ・評判｜実績と特徴を徹底解説
まとめ
譲渡所得税とは、不動産売却で得た利益（譲渡所得）に課される税金です。
売却利益に特定の税率を掛けて算出されます。
さらに、長期譲渡所得や居住用財産の3,000万円特別控除などの特例を活用することで、税負担を軽減できる場合があります。
また、譲渡所得税以外にも、不動産売却時には印紙税や住民税などが必要となるため、事前に把握しておくことが重要です。
本記事で解説した計算式や控除の内容を参考にし、不動産売却時の税金対策を適切に行いましょう。
専門家に相談することで、より確実な対応が可能になります。
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